Erfordert die Vermutung “Zeit ist in den Verträgen über unbewegliches Vermögen nicht wesentlich” einen erneuten Besuch? – –

Erfordert die Vermutung „Zeit ist in den Verträgen über unbewegliches Vermögen nicht wesentlich“ einen erneuten Besuch? geschrieben von Garvit Daga Student der NALSARUniversity of Law

WAS IST EINE KLAUSEL „ZEIT IST VON WESENTLICHER“?

Der Ausdruck „Zeit ist das Wesen des Vertrags“ ist ein Ausdruck, der impliziert, dass die Leistung einer Partei innerhalb eines vertraglich festgelegten Zeitraums entscheidend ist, damit diese Partei die Leistung verlangen kann. Die Bedeutung der Zeit zum Inhalt eines Vertrags besteht darin, dass die Parteien zugestimmt haben, ihre vertraglichen Verpflichtungen zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfüllen, der nicht verlängert werden darf. Gemäß § 55 des indischen Vertragsgesetzes macht die bloße Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen vor dem angegebenen Zeitpunkt den Vertrag nach Wahl des Versprechenden ungültig, wenn die Zeit entscheidend ist. Der Versprechende hat nur Anspruch auf Ersatz eines Schadens, der ihm aufgrund eines solchen Versäumnisses entstanden ist. Er kann den Vertrag jedoch nicht umgehen, wenn die Zeit nicht wesentlich ist. Wenn der Vertrag nach Wahl des Versprechenden ungültig wird und er die Leistung zu einem anderen Zeitpunkt annimmt, kann keine Entschädigung für Verluste geltend gemacht werden, die durch die Nichterfüllung innerhalb der festgelegten Zeit verursacht wurden, es sei denn, der Versprechende wird darüber informiert. Die Gerichte untersuchen verschiedene Faktoren wie die ausdrückliche Klausel, die Umstände, die Art des Vertrags, die Art der Waren und die damit verbundenen Dienstleistungen, um festzustellen, ob der Zeitpunkt wesentlich ist oder nicht. Es ist ein fester Grundsatz, dass die bloße Tatsache, dass ein Datum für die Erfüllung der Vereinbarung genannt wird, nicht endgültig beweist, dass die Zeit das Wesentliche des Vertrags sein sollte.

GESCHICHTE DER VORAUSSETZUNG DER ZEIT, DIE IN UNVERBINDLICHEN IMMOBILIENVERTRÄGEN NICHT WESENTLICH IST

Mit den Entwicklungen im Common Law wurde um das Common Law des 19. Jahrhunderts eine Unterscheidung zwischen Immobilienverträgen und anderen Verträgen getroffen. Diese Unterscheidung wurde weder in § 55 des Vertragsgesetzes noch in einem anderen verwandten Gesetz getroffen. Diese Unterscheidung wurde von den indischen Gerichten nach englischem Recht getroffen. Der Oberste Gerichtshof von Indien geht seit langem davon aus, dass Zeit bei Immobilientransaktionen nicht von entscheidender Bedeutung ist und dass im Falle eines Verzugs eine bestimmte Leistung gewährt werden kann, wenn dies unter Berücksichtigung ausdrücklicher Klauseln, der Art der Immobilie und der Sachverhalte nicht ungerecht ist solche Erleichterung zu gewähren.
In den Rechtssachen Gomathinayagam Pillai gegen Pallaniswami Nadar und Govind Prasad Chaturvedi gegen Hari Dutt Shastri entschied der Oberste Gerichtshof, dass selbst wenn Zeit nicht das Wesentliche von Immobilienverträgen ist, davon ausgegangen werden kann, dass die Leistung innerhalb eines angemessenen Zeitraums erfolgen sollte abhängig von den Vertragsbedingungen, der Art des Eigentums und den Umständen. Das Gericht kann daher nach Prüfung der relevanten Tatsachen und Faktoren sogar feststellen, dass die Zeit in diesem bestimmten Vertrag von entscheidender Bedeutung ist.
Der Hon’ble Supreme Court wiederholte im Fall von Chand Rani gegen Kamal Rani die Erklärung des Justizausschusses des Geheimen Rates in Jamshed Khodaram Irani gegen Burjorji Dhunjibhai, in der er feststellte, dass „nach dem Gesetz Gerechtigkeit, die die Die Rechte der Parteien bei konkreter Erfüllung von Verträgen zum Verkauf von Immobilien prüfen nicht das Schreiben, sondern den Inhalt der Vereinbarung, um festzustellen, ob die Parteien, obwohl sie einen bestimmten Zeitpunkt angegeben haben, innerhalb dessen die Fertigstellung erfolgen soll, wirklich und inhaltlich mehr beabsichtigt, als dass es innerhalb einer angemessenen Zeit stattfinden sollte. “
In der Rechtssache N. Srinivas gegen Kuttukaran Machine Tools Ltd entschied der Oberste Gerichtshof, dass in einem Vertrag über den Verkauf von Immobilien allgemein davon ausgegangen wird, dass die Zeit nicht wesentlich ist. Die vorgenannte Vermutung kann auch dann widerlegt werden, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist. Um festzustellen, ob die Zeit entscheidend ist oder nicht, sollten die Vertragsbedingungen geprüft werden.
Im Fall von Saradamani Kandappan & Ors. v. S. Rajalakshmi & Ors. Der Oberste Gerichtshof von Hon’ble entschied, dass, wenn sich ein Vertrag auf den Verkauf von Immobilien bezieht und ein bestimmter Zeitpunkt für die Zahlung der Verkaufsgegenleistung vereinbart wurde, aber kein bestimmter Zeitpunkt für die Ausführung der Verkaufsurkunde festgelegt ist, die Zeit nur mit dem Vertrag wird Verweis auf die Zahlung des Verkaufspreises, jedoch nicht in Bezug auf die Ausführung der Verkaufsurkunde. Obwohl das Gericht wiederholt, dass Zeit in Verträgen über unbewegliches Vermögen im Allgemeinen nicht wesentlich ist, es sei denn, eine solche Absicht kann gesammelt werden, hat das Gericht bestimmte wichtige Fragen zur Prüfung aufgeworfen. Es stellte ferner fest, dass „in einem Vertrag über den Verkauf von Immobilien, wenn die Zeit für die Zahlung des Verkaufspreises, jedoch nicht für die Ausführung der Verkaufsurkunde angegeben ist, die Zeit nur in Bezug auf die Zahlung des Verkaufspreises zum Wesen wird aber nicht in Bezug auf die Ausführung der Verkaufsurkunde. “ Eine entscheidende Schlussfolgerung, die aus dem oben genannten Diktum gezogen werden kann, ist, dass die Vertragsparteien zusammen mit jeder vertraglichen Bestimmung, in der sie die Zeit für wesentlich halten, die Klausel „Zeit ist von entscheidender Bedeutung“ einfügen sollten.

ERFORDERT DIE ERWÄHNTE VORAUSSETZUNG EINEN WIEDERBESUCH?

Die Vermutung, dass bei Verträgen über unbewegliches Vermögen die Zeit nicht wesentlich ist, wurde von den indischen Gerichten in einer Zeit übernommen, in der die Marktpreise für unbewegliches Vermögen recht stabil waren und sich die Immobilienpreise auch über einen Zeitraum von 10 Jahren nicht merklich änderten ein paar Jahre. Daher wurde angenommen, dass die im Vertrag für die Erfüllung vereinbarte Zeit nicht so wesentlich ist, oder nach Berücksichtigung aller Faktoren wurde angenommen, dass der Vertrag innerhalb einer angemessenen Frist ausgeführt werden sollte. Die damalige Logik war, dass die Gewährung der Erleichterung einer bestimmten Leistung den Verkäufer nicht beeinträchtigen würde. Dieses Prinzip war logischerweise bis zum dritten Viertel des 20. Jahrhunderts stichhaltig, woraufhin sich die Wirtschaft drastisch veränderte. Das Inflationsniveau stieg und der Marktwert von Immobilien stieg sprunghaft stark an. Immobilien im Wert von ein paar Lakhs Rupien wurden vor allem in städtischen Gebieten crores wert, und dies ist eine Realität.

Daher erscheint es ungerecht und ungerecht, einem Käufer, der der Schuldner ist und bei dem der Verkäufer nicht für Verzögerungen verantwortlich ist, eine Erleichterung bestimmter Leistungen zu gewähren. In Fällen, in denen der Verkäufer eine erhebliche Verzögerung bei der Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen verursacht (z. B. Befriedigung des Käufers über sein rechtsgültiges Eigentum an dem Eigentum), aufgrund derer der Käufer seine vertragliche Verpflichtung nicht erfüllen konnte, ist dies in der Interessen der Gerechtigkeit, dass dem Käufer eine Erleichterung bestimmter Leistungen gewährt wird.

Diese Feststellung des Hon’ble Court ist meiner Meinung nach gültig. Heutzutage sind Entwicklungs- und Infrastrukturprojekte aufgrund des raschen Fortschritts in Wissenschaft und Technologie viel zahlreicher und häufiger als in früheren Jahrzehnten. Daher steigt der Marktwert der Immobilien in diesem Gebiet und der umliegenden Gebiete exponentiell an, wenn ein neues Entwicklungsprojekt in einem Gebiet durchgeführt wird. Darüber hinaus lag die Inflationsrate im Land im Jahrzehnt 2010-2019 im Durchschnitt bei rund 7%. Laut dem Immobilienberater Anarock sind die Immobilienpreise in den Jahrzehnten 2010-2020 und 2000-2010 in 7 Großstädten um durchschnittlich 38% bzw. 52% gestiegen. Wenn der Verkäufer teilweise eine Gegenleistung erhalten hat und der Käufer die Zahlung der verbleibenden Gegenleistung verzögert, wird der Verkäufer daher zu Unrecht durch Fälle eingeschränkt, die sich auf eine bestimmte Leistung beziehen, da Klagen und Rechtsmittel normalerweise ein oder zwei Jahrzehnte dauern, bis sie endgültig sind. Während dieses Zeitraums von einem Jahrzehnt kann der Marktwert dieser Immobilie von Lakhs zu Crores gestiegen sein. Es ist höchst ungerecht, den Verkäufer zu beauftragen, eine Verkaufsurkunde zugunsten des Käufers für die ursprünglich niedrige Gegenleistung (ohne Verschulden des Verkäufers) auszuführen.

Darüber hinaus hat der Hon’ble Supreme Court stets entschieden, dass Gesetze und Grundsätze, die vernünftig, gültig und logisch sein können, wenn sie gemacht und angewendet werden, im Laufe der Zeit und bei Änderungen der Umstände willkürlich und unvernünftig werden können. (Rattan Arya gegen Bundesstaat Tamil Nadu, Motor General Traders gegen AP, MalpeVishwanath Acharya gegen Maharashtra, Anuj Garg und Ors gegen Hotel Association of India und Ors., John Vallamattom gegen Union of Indien) Darüber hinaus die Verfassungsbank des Obersten Gerichtshofs im Fall des Modern Dental College und des Forschungszentrums sowie von Ors. V. Bundesstaat Madhya Pradesh und Ors. , beobachtet: „69. … Es wird zu Recht gesagt, dass das Gesetz kein Eden der Konzepte ist, sondern ein Alltagsleben der Bedürfnisse, Interessen und Werte, die eine bestimmte Gesellschaft in einer bestimmten Zeit zu verwirklichen sucht. Das Gesetz ist ein Instrument, das Lösungen für die Probleme eines Menschen in einer Gesellschaft bieten soll. 92.… Das Gesetz ist nicht statisch, es muss sich mit sich ändernden Zeiten und sich ändernden sozialen / gesellschaftlichen Bedingungen ändern. “ Die gleiche Logik, dass Gesetze veraltet sind, kann daher auf Prinzipien und Vermutungen angewendet werden, die durch Rechtsaktivismus entwickelt wurden, wobei die sozioökonomischen und politischen Veränderungen im Laufe der Zeit berücksichtigt werden.
Der Hon’ble Supreme Court gab im Fall von KS Vidyanadam und Ors einen zutreffenden Überblick über die Frage, ob der Zeitpunkt für Verträge mit unbeweglichem Vermögen von wesentlicher Bedeutung ist oder nicht. v. Vairavan, wo das Gericht Folgendes feststellte: „Bei städtischen Immobilien in Indien ist bekannt, dass ihre Preise in den letzten Jahrzehnten besonders nach 1973 stark gestiegen sind. Wir können die Realität nicht vergessen und die Realität ist ein ständiger und kontinuierlicher Anstieg der Werte städtischer Immobilien – angetrieben durch eine großflächige Migration von Menschen aus ländlichen Gebieten in städtische Zentren und durch Inflation…. In der Tat neigen wir dazu zu glauben, dass die von den Gerichten entwickelte Strenge der Regel, dass Zeit bei unbeweglichen Immobilien – die in Zeiten entwickelt wurden, in denen Preise und Werte stabil waren und die Inflation unbekannt war – nicht von wesentlicher Bedeutung für den Vertrag ist entspannt, wenn nicht modifiziert, insbesondere bei städtischen Immobilien. Es ist höchste Zeit, das tun wir. “
Das Gericht hat in dem vorgenannten Fall weiter entschieden: Wenn die Parteien eine Frist für die Erfüllung bestimmter vertraglicher Verpflichtungen festlegen, kann diese Grenze nicht ignoriert werden; Es sollte ein strengerer Test durchgeführt werden, um die Bereitschaft und Bereitschaft des Käufers zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen zu überprüfen. Jede Klage für eine bestimmte Leistung kann nicht nur deshalb verordnet werden, weil sie innerhalb der Verjährungsfrist eingereicht wurde, ohne die vertraglich festgelegten Fristen einzuhalten.

FAZIT

Es ist offensichtlich, dass die Annahme, dass die Zeit nicht wesentlich ist, einigen vernünftigen und anerkannten Ausnahmen unterliegt: (i) wenn das Gericht der Ansicht ist, dass ein Dekret über eine bestimmte Leistung zu Ungerechtigkeit führen kann; (ii) wenn eine Partei eine unangemessene Verzögerung der Leistung begangen hat und die andere Partei eine Mitteilung gemacht hat, in der die Leistung innerhalb eines angemessenen Zeitraums verlangt wird; (iii) wenn die Nichterfüllung innerhalb der festgelegten Zeit der anderen Partei einen Verlust verursacht oder mit anderen Worten als Verletzung auftritt und der Schuldner vernünftigerweise rechtzeitig darüber informiert / informiert wurde.
Laut der India Brand Equity Foundation (IBEF), einem vom Handelsministerium, dem Ministerium für Handel und Industrie der indischen Regierung gegründeten Trust, soll die Marktgröße des realen Staatssektors bis 2030 auf satte 1 Billion US-Dollar steigen 2017 120 Milliarden US-Dollar. Einige wichtige Investitionen und Entwicklungen in der Wirtschaft wären wie folgt: 100 neue Einkaufszentren, die voraussichtlich bis 2022 eröffnet werden (69 in den Top-7-Metropolen und 31 in Tier-2- und Tier-3-Städten), TCS und DLF wurden zugelassen Entwicklung von SWZ für den IT-Sektor in Haryana und Uttar Pradesh, zahlreiche Wohnprojekte von Bauherren und Regierung – gehören zu den wenigen. Neben diesen neuen Projekten wird die Inflation eine wichtige Rolle für den Anstieg der Immobilienpreise spielen. Die geschätzte Inflationsrate des IWF in Indien bis 2025 liegt jedes Jahr bei 4-4,5%. In der heutigen Welt sind die Immobilienpreise daher instabil geworden, und die Gerichte müssen dringend die aktuellen sozioökonomischen Bedingungen berücksichtigen, bevor sie davon ausgehen, dass Zeit bei Verträgen über unbewegliches Vermögen nicht von entscheidender Bedeutung ist. Darüber hinaus sollten die Parteien wachsamer sein und ihre Absicht zum Ausdruck bringen, die Zeit ausdrücklich so weit wie möglich, machbar und verhandelbar zum Kern des Vertrags zu machen.

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